Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein yksittäinen asiakirja. Se on tiivistelmä koko taloyhtiön tilanteesta — mutta se on usein täynnä ammattikieltä. Tässä oppaassa käymme selkokielellä läpi, mitä siitä kannattaa tarkistaa ennen kuin teet ostotarjouksen.
Isännöitsijäntodistus on lakisääteinen asiakirja, jonka taloyhtiön isännöitsijä laatii. Se kokoaa yhteen tärkeimmät tiedot sekä myytävästä asunnosta että koko taloyhtiöstä: omistustiedot, vastikkeet, yhtiölainat, tehdyt ja mahdolliset tulevat remontit sekä taloyhtiön talouden.
Se on ikään kuin tiivistelmä kaikista taloyhtiön asiakirjoista. Liitteinä ovat tavallisesti yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös, talousarvio, kunnossapitotarveselvitys ja energiatodistus.
Tässä tärkeimmät kohdat, jotka jokaisen ostajan kannattaa käydä läpi ennen ostotarjousta.
Tarkista, että asunnon omistaja on sama henkilö kuin asuntoa myyvä henkilö. Näin varmistat, että myyjällä on oikeus myydä osake. Omistus kannattaa varmistaa myös osakehuoneistotulosteesta (Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmästä) tai osakeluettelo-otteesta. Tämä tuntuu itsestäänselvältä, mutta se on tärkeä varmistaa.
Vastike on kuukausittainen maksu, jonka osakas maksaa taloyhtiölle. Tarkista hoitovastikkeen ja mahdollisen pääomavastikkeen (rahoitusvastikkeen) suuruus. Vertaa niitä myynti-ilmoituksessa ilmoitettuihin. Suuret tai nopeasti nousseet vastikkeet voivat kertoa taloyhtiön taloushaasteista tai tulevista remonteista.
Taloyhtiöllä voi olla lainaa, josta osa kohdistuu myytävään asuntoon. Tämä on lainaosuus eli velkaosuus. Tarkista sen suuruus — se lisätään myyntihintaan, jolloin saadaan velaton hinta. Varmista, että velkaosuus vastaa myynti-ilmoituksessa kerrottua. Iso lainaosuus tarkoittaa korkeampaa pääomavastiketta.
Tarkista taloyhtiön korjaushistoria: mitä isoja remontteja on jo tehty ja milloin. Katso myös kunnossapitotarveselvitys, joka kertoo seuraavan viiden vuoden mahdolliset suunnitellut remontit. Suuret tulevat remontit (putket, julkisivu, katto) voivat tarkoittaa tuntuvia lisäkustannuksia.
Tarkista yhtiöjärjestyksestä, onko taloyhtiössä lunastuslauseke. Se tarkoittaa, että taloyhtiön nykyisillä osakkailla voi olla oikeus lunastaa myyty asunto itselleen tietyn määräajan sisällä kaupasta. Jos lauseke on, kauppa ei ole täysin varma ennen lunastusajan päättymistä.
Tarkista, onko taloyhtiöllä oma tontti vai vuokratontti. Vuokratontilla maksetaan tonttivuokraa, joka voi nousta — ja vuokrasopimuksen päättyminen voi tuoda yllätyksiä. Tarkista vuokrasopimuksen kesto.
Energialuokka (A–G) ja lämmitysjärjestelmä vaikuttavat asumiskustannuksiin. Tarkista myös rakennusvuosi — sen perusteella voit arvioida, missä vaiheessa elinkaartaan rakennus on.
Ostajalla on lakisääteinen selonottovelvollisuus: sinun odotetaan perehtyvän asuntoon ja sen papereihin huolella ennen kauppaa. Huolellinen tarkistus auttaa välttämään ikäviä yllätyksiä kaupan jälkeen — ja antaa myös perusteita hinnasta neuvotteluun.
Lataa taloyhtiön paperit Asuntoraporttiin, niin saat niistä selkokielisen analyysin. Ymmärrät vastikkeet, velat ja tulevat remontit ennen kuin teet tarjouksen.
Kokeile Asuntoraporttia →Tämä opas on yleistä tietoa eikä korvaa juridista tai taloudellista neuvontaa. Varmista yksittäistä asuntoa koskevat tiedot aina alkuperäisistä asiakirjoista ja isännöitsijältä.